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Ter um imóvel de aluguel, ou aquele adquirido em varias parcelas é algo muito comum no Brasil, porém, é sempre importante entender seus direitos como locador ou locatário para evitar sérias dores de cabeça futura. As ações de despejo podem ter diferentes motivos, desde o despejo por falta de pagamento, até o descumprimento contratual, por exemplo.
O despejo está previsto na Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locação ou do Inquilinato).
Primeiro, você precisa saber que Locador pode ser o proprietário do imóvel, possuidor ou usufrutuário, já Locatário é a pessoa que aluga o imóvel.
O art. 5º da Lei de Locação dispõe que a ação de despejo é utilizada pelo locador para reaver o bem e é cabível em várias hipóteses e o seu fundamento sempre será o término da locação.
Quem tem legitimidade para ajuizar a ação? Há decisões judiciais que entendem que a Imobiliária, apesar de deter procuração, não tem legitimidade para isso, mas tão somente o locador! Para evitar interpretações e discussões que podem atrasar o processo judicial, recomendo que a ação seja ajuizada em nome do locador.
O despejo possui 2 formas: 1) Denúncia vazia (art. 6º Lei de Locação), ocorre quando o contrato é extinto sem justificativa pelo locador, ou seja, ele não precisa justificar o motivo de reaver o bem, pois nesses casos a locação se estendeu por tempo indeterminado. Essa denúncia prevê que o locatório terá o prazo de 30 dias para desocupar o imóvel, sob pena do ajuizamento de ação;
2) Denúncia cheia, ocorre quando o locador necessita apresentar um motivo ou justificativa para rescindir o contrato (exemplo: não pagamento do aluguel; não pagamento da taxa de condomínio ou de obrigações dispostas no contrato, venda do imóvel devendo observar o direito de preferência do locatário, ou a necessidade do uso do bem).
Sobre a ação judicial, a regra é que o valor da ação será 12 meses de aluguel. A exceção: em locação residencial, quando o uso do imóvel se der pelo próprio locador ou por seus descendentes ou ascendentes, o valor será de 3 salários mínimos.
A ação deve ser proposta na Comarca onde está localizado o imóvel ou onde as partes escolherem no contrato de locação.
Hipóteses de Cabimento (art. 9º da Lei de Locação):
a) Acordo entre as partes: fim do período do contrato de locação.
b) desobediência à lei ou ao contrato;
c) ausência de pagamento do aluguel, taxa de condomínio, tributos ou outras obrigações pecuniárias dispostas no contrato;
d) necessidade de reforma ou reparo urgente determinado pela Administração Pública.
Além essas, no caso de locação residencial, acrescentam-se (art. 47):
e) Extinção do contrato de trabalho, ocorre quando a locação pelo locatário decorre de seu emprego;
f) uso próprio do locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente, quando necessita do bem para uso residencial e desde que não possua imóvel residencial próprio;
g) após decorridos 5 anos de locação ininterrupta.
Tutela provisória (liminar) para a desocupação: Na ação judicial, é possível que o Locador peça para a Justiça que o locatário desocupe o imóvel, e precisa atender vários requisitos, como são muitos, cito, por exemplo, o perigo da demora (ou seja, quando mais tempo o locatário se prolongar no imóvel, maior serão os seus prejuízos) e a demonstração do seu direito em que o imóvel seja desocupado (chamamos de fumaça do bom direito).
É importante mencionar que pode haver situações onde o locatário sempre atrase os pagamentos, levando o locador a ajuizar várias ações de despejo, por isso, a legislação prevê que se o Locatário já tiver uma ação de despejo, outra ação não poderá ser feita no período de vinte e quatro meses (Art. 62, parágrafo único). Portanto, “o juíz decretará o despejo, mesmo que, no prazo de quinze dias da citação, o Locatário tenha depositado todo o seu débito” Como descreve o portal Jusbrasil.
Contudo, é de suma importância estar ciente de todas as cláusulas do contrato assinado, assim como manter os pagamentos em dia da forma combinada com o locador. Se você teve alguma dúvida ou observação sobre ações de despejo envolvendo o locador e locatário, me conte através do Instagram @drleobatista.
